5月17日，距离首批公募REITs获批整三周年。三年来，36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模突破千亿元大关，底层资产持续扩容，资产类型百花齐放，制度规则体系持续完善。可喜的成绩背后，公募REITs也面临着市场认知度有待进一步提升、流动性有待进一步改善等挑战。

　　在业内人士看来，随着各类市场主题不断加入，底层资产种类和数量持续提升，REITs市场稳定性不断提升，配置价值持续凸显，未来仍有广阔的发展空间和巨大的发展潜力。

　　试点三年成绩斐然

　　2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，基础设施公募REITs正式启航。三年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，市场整体发行规模达到1184亿元。底层资产涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。

　　在2023年，公募REITs市场迎来了重要里程碑，首批4只公募REITs产品成功实施扩募。此外，富国首创水务REIT扩募处于已反馈状态，中航京能光伏REIT的扩募已获受理，公募REITs已形成“首发+扩募”双轮驱动的格局。“扩募进一步凸显了我国公募REITs市场作为‘资产上市平台’的长期战略价值，促进了不动产投融资循环的持续畅通。”建信基金公募REITs业务相关负责人表示。

　　2023年、2024年，新能源和消费类两大资产类型公募REITs产品也正式发行，两大资产类型的扩充不仅增添了公募REITs市场的资产类型多样化，也为市场开辟了新的充满潜力的蓝海。

　　此外，公募REITs制度规则体系持续完善，市场发展基础不断夯实。华夏基金表示，从发行审核效率的不断提升，到规范REITs发售业务规则，再到信息披露规则、会计政策等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。

　　“公募REITs的推出和运作不仅优化了资本市场结构，还促进了资本市场的多层次发展，增强了资本市场服务实体经济的能力，提供了良好的投资标的，对我国资本市场产生了积极而深远的影响。”上述建信基金公募REITs业务相关负责人表示。

　　直面挑战寻求发展

　　公募REITs试点三年成绩固然可喜，但作为新兴投资品种，发展过程中也面临诸多挑战。

　　“一方面公募REITs的市场认知度还有待进一步提升。”上述建信基金公募REITs业务相关负责人直言，尽管我国公募REITs已经从试点阶段进入常态化发行阶段，企业对公募REITs产品概念和运作机制逐步具备一定的专业度，但是资产持有方对发行公募REITs依旧存在一些顾虑,包括资产定价及融资成本、存续期产品管理压力和二级市场短期波动带来的不确定性等。

　　另一方面，公募REITs的流动性有待进一步提升。建信基金认为，由于公募REITs市场在中国起步较晚，市场参与者对其认识和理解还不够深入，市场参与度不高，导致少量交易行为便能对产品的价格趋势产生影响，进而对于市场定价造成扰动，在一定程度上可能加剧市场波动性。此外，当前公募REITs市场的机构投资者比例高，类似的机构投资者具有相似的风控管理机制，使得市场上投资行为具有趋同性，可能对市场波动产生放大效应。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，公募REITs在快速发展的过程中遇到了一系列的挑战。例如在资产供应方面，仍有符合发行要求的合格资产相对不多、市场化发行人的活跃度相对不高的问题；在资产定价方面，还存在一级市场发行定价规则需进一步磨合、二级市场对资产估值存在分歧等挑战；在资产审核方面，部分类型资产的审核标准化程度有待进一步提高。这些挑战在一定程度上都会对市场的扩容速度和发行效率造成影响。

　　长期配置价值凸显

　　今年以来，REITs市场持续回暖，投资价值进一步凸显。Wind数据显示，截至5月16日，36只已上市的REITs中，今年以来有28只实现上涨，其中15只涨幅超过10%。博时蛇口产园REIT涨幅超过20%，建信中关村REIT、富国首创水务REIT涨幅也超18%。

　　近期，证监会推出一系列措施以促进内地和香港资本市场互联互通，其中包括将REITs纳入沪深港通。在刘玄看来，短期该政策有利于提振境内外REITs市场投资信心，两地REITs市场互动性有所增强；另外，在债市利率中枢下行，“资产荒”背景下，非银机构配置压力仍大，REITs或成为以险资为主的长期资金重要配置方向。

　　“以我国当前的经济发展阶段和大量的存量资产来看，公募REITs对市场来说，依然是底层资产质量高、区别于股债之外的独立资产类别产品，具有强制分红的特点，是一种具备长期投资逻辑和配置价值向好的产品。”对于公募REITs的投资价值，上述建信基金REITs业务负责人如是说。

　　“从国际成熟的REITs市场的长期发展规律来看，REITs长期投资价值相对稳定，其长期价格仍将向内在价值回归，我们对此有充分的信心。”刘玄说。